DOĞRU PLANLANLAMA YAPILIRSA 5 YILDA KENTSEL DÖNÜŞÜM ÜLKE GÜNDEMİNDEN KALKABİLİR

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören önümüzdeki üç ayda kentsel dönüşüm doğru planlanırsa beş yılda kentsel dönüşümün ülke gündeminden kalkabileceğini söyledi.

Kentsel dönüşümde mevzuat dahil işlemeyen ve engelleyici durumları bildiklerini dile getiren Prof. Dr. Gürsel Öngören, “Dönüşümün önündeki engellerin kaldırılması üç ay sürer. Türkiye dönüşüm için gerekli finans meselesini de özel sektördeki mali ve insan kaynaklarıyla çözecek potansiyele sahip, üstelik yeni yapılacak binaların yeşil bina özelliğine sahip olması ile yapılan masraf 30 yılda ülke ekonomisine geri döndürülür” dedi.

17 Ağustos Marmara Depreminin 24. yılında ülkemizde depremlerde canını kaybedenlere rahmet ve yakınlarına sabır dileyen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; yeni Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin hem belediyecilik geçmişi hem de daha önceki bakanlık döneminde yaptığı çalışmalar sebebiyle; 6 Şubat depreminde hasarlı olan 800 bin civarındaki konutun yenilenmesi ve 1,5 milyonu İstanbul’da olan 5 milyon depreme dayanıksız konutun sağlam konutlara dönüştürülmesi için gerekli bilgi birikimine sahip olduğunu vurgulayarak, önümüzdeki üç ayda şekillenecek olan kentsel dönüşüm planlarının doğru yapılması halinde 5 yılda kentsel dönüşümün ülke gündeminden kalkacağını söyledi. Prof. Dr. Öngören, üstelik yeni yapılan konutların, enerji kullanımı ve su tasarrufu olanağına sahip yeşil binalar olarak imal edilmesi halinde harcanan yüzlerce milyon doların uzun vadede ülke ekonomisine geri döneceğini kaydetti.

DÖNÜŞÜMDE SİSTEM DEĞİŞİYOR

Prof. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüşümdeki temel sorunları çözme amacıyla önümüzdeki üç ay içinde yeni kentsel dönüşüm planlarına dahil edilmesi için önerilerini şu şekilde sıraladı:

Kentsel dönüşümde yapılacak yeni binanın özellikleri konusunda daire sahiplerinin uzlaşabilmiş olması için kanunda gereken arsa payı sahibi oranını 2/3 çoğunluktan yani %67’den , %51’e indirmek ile bina içindeki uzlaşma sürecinin kısalması mümkündür.
Kanundaki, uzlaşmayan veya anlaşmaya karşı çıkan azınlık daire sahiplerinin hisselerinin satışı uygulaması kaldırılırsa, öncelikle bu satışlardan kaynaklanan 6 aylık zaman kaybı ortadan kalkacaktır. Öte yandan muhalif daire sahiplerinin de dairelerinin, %51’ın anlaştığı proje doğrultusunda yeni yapıda yapılması ile onların da mülkiyet hakkı korunmuş olacak ve o binada oturmaya devam edeceklerdir. Azınlık mülk sahiplerinin yeni bina yapımı veya daire paylaşımından bir zararları olduysa, özel bir idari komisyon ya da hızlı bir yargılama sistemi ile en geç iki yılda bu zararların tazmin edilmesi mağduriyeti önleyecektir.
Kentsel dönüşümde en önemli sorun, hangi binaların riskli olup olmadığının tespitidir. İlçe belediyelerinin kendi beldesindeki riskli binaları 3 ay içinde tespit etme zorunluluğu getirilmelidir. Bu kapsamda Kanundaki riskli olarak tespit edilen binalarda 90 günlük binayı boşaltma zorunluluğunu da 2 yıla çıkarmak yararlı olacak, bu sürede dönüşüm için gereken hazırlıklar yapılacaktır.
Şehirlerimizin bu derece kötü görünmesinin, kötü ve çürük yapılaşmanın, bazı merkezlerdeki ekonomik ve güvenlik çöküntüsünün sebebi, belediyelerce imar planlarının kötü yapılması veya doğru yapılanların da uygulanmamasıdır. Bu nedenle Devletçe ilk yapması gereken, tüm ilçelerde bir bütünlük içinde illerdeki üniversite hocalarından da destek alarak imar planlarının üç boyutlu teknikle 6 ay içinde yenilenmesidir.
Kentsel dönüşümde yeni yapım maliyetinin yarısının hibe kalanının kredi ile karşılandığı “Yarısı Bizden” kampanyasının, TOKİ tarafından değil, kat maliklerinin seçtiği özel sektör müteahhitleri ile yürütülmesi zaman kazandıracaktır. Zira TOKİ’nin deprem bölgesi konutları ile uğraşırken diğer yanda yılda 200 bin konutun olduğu 20 bin binanın yapımı için tüm Türkiye’de 20 bin yetkili görevlendirmesi ve bu yetkililer aracılığıyla apartmanlarda uzlaşı sağlaması olanaksızdır. Şu an bina maliklerinin kendi aralarında ve müteahhitle anlaşmak üzere olduğu pek çok projede, bu kampanya ile TOKİ’ye başvurulmuş ve süreç durmuştur. Bu kapsamda TOKİ topladığı başvuruları özel sektör müteahhitlerine yönlendirmesi süreci kısaltır. TOKİ uzlaşılan projedeki maliyet denetimi ve finansman aktarımı için maliklerle müteahhit arasında bir hakem, kolaylaştırıcı olmalıdır.
Riskli alanlar ve rezerv alanlar belirlenmiş ve belirlenmektedir. Bu ilçelerdeki imar planları hemen yenilenmeli, kentsel dönüşüm nedeniyle evlerinden çıkanlar için mesleki STK’ların önerileri doğrultusunda buralara kısa sürede bitecek tipte, prefabrik veya çelik sistemli konutlar yaptırmaya başlanmalı, bu konutlar dönüşüm için kullanılmalı, arsası Devlette tutularak üst hakkı kullanımı kapsamında tahsis edilmelidir. Kentsel dönüşüm işi bitince bu konutların dar gelirliler için ucuz kiralanabilir konutlar olarak belediyelere devredilmesi yararlı olacaktır.
Bakanlık yerine belediyeler; yerinde dönüşüm ve rezerv alana aktarım konusunda kentsel dönüşüm proje alanlarında uzlaşma büroları koyup, Bakanlık denetiminde ve yönlendirmesinde uzlaşma ortamını sağlamalıdır. Bunun için belediyelere uygulayacakları modeller için rehberler ve tip sözleşmeler bakanlıkça hazırlanmalıdır.
Her ilde bir ‘Kentsel Dönüşüm Fonu’ kurulmalıdır. Kentsel dönüşüm esnasındaki gelir getirici dönüşümlerden elde edilen kaynaklar, vatandaşa verilecek deprem konutları karşılığı alınacak merkezdeki arsalar ve arsa payları, devletten, müteahhitten tazminat hakları, konut değiştirmeden kaynaklanan vatandaşın ödemeleri bu fona aktarılarak hibe ve krediler her il bazında bir bütçe doğrultusunda yönetilmelidir. Bakanlıktaki Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı ise il fonlarının üzerinde ülkesel bir fon şeklinde il fonlarına destek olarak çalıştırılmalıdır.
Tüm arsa ve konut değerlemeleri ve vatandaş ile mutabakatlar lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği değerler üzerinden yapılmalıdır.
Özellikle işin hibe kısmındaki geliri yaratmak için; tapu devrindeki alıcı ve satıcının ödediği %4 harç bedeli, her konut satışında lisanslı değerleme kuruluşlarına değerleme yaptırılarak hesaplanmalıdır. Böylece yıllık harç geliri en az dörde katlanacaktır.
Devletin boş arsaları asla satılmamalıdır. Devletin mülkiyetindeki henüz tapu çıkarılmamış yerleşim yerlerine yakın dağlar, makilik alanlar imar planlaması yapılarak konut arsası haline getirilmelidir. Bu arsalar kat karşılığı olarak özel sektörle birlikte yeni konut imalatı için kullanılmalıdır. Bu kapsamda mülkiyet devri yerine 49 yıllık üst hakkı kullanımı getirilmelidir. Bu yolla ülkemizdeki konut açığı da kısa sürede ortadan kaldırılır.
Ülkemizde özellikle merkezlerde kamu idarelerinin elindeki arsalar ve kentsel dönüşüm vasıtasıyla boşa çıkacak kıymetli arsalarda önce kamu tarafından en değerli kullanıma yönelik projeler yapılmalı, bu projeler yerli ve yabancı yatırımcılarla birlikte değerlendirilmelidir. Bu kapsamda her yıl 30 milyar dolar Devletin gelir sağlayıp, kentsel dönüşüm fonlarına aktarımı, deprem konutlarının ve kentsel dönüşümün finansman ihtiyacının önemli bir kısmının karşılanması mümkündür.
Deprem için yapılacak konutlar ve kentsel dönüşüm için yapılacakj binalar yeşil bina niteliğinde, su tüketimini geri dönüştüren, enerji verimliliği maksimize edilmiş ve bina çatı ve cephelerinde solar sistemle enerji üreten binalar olmalıdır. Sayın Özhasehinin özel önem verdiği yeşil binalar kendisine harcanan parayı yaklaşık 30 yılda amorti etmekte ve Çevre açısından da karbon çıkışını azaltmaktadır. Böylece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir taşla iki kuş vurmuş olacaktır. Deprem konutlarına harcanacak 100 milyar ve kentsel dönüşüme harcanacak 400 milyar dolar ülke ekonomisine 30 yılda dönerken, bir yandan da iklim değişikliği, çevre kirlenmesi önlenmiş olacaktır.
Ülkedeki en önemli sorun olan hukuk güvenliği ve yargı reformu yapılırsa her yıl 25 milyar dolar ilave yabancı sermaye ülkeye gelir. İlaveten kamu kesimindeki kaynak israfı önlenirse, liyakatli kişiler göreve getirilirse kamunun harcamalarında en az 40-50 milyar dolar yıllık tasarruf sağlanabilir.
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; yukarıdaki öneriler ve Sayın Bakan’ın tespitleri ışığında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeni bir yaklaşımla, önümüzdeki üç ay içinde kentsel dönüşümü yeniden planlamasıyla, kentsel dönüşümün asıl tarafları olan vatandaş, müteahhit ve belediyelerin 5 yıl içinde kentsel dönüşümü sona erdirebileceklerini, kentsel dönüşüm ve deprem konutlarının yapımı için gereken mali kaynağın ise yeşil bina yapımı ve özel sektördeki konunun uzmanı olan kişilerin Bakanlık çalışmalarına katkısı ile kolayca sağlanabileceğine dikkat çekti. Prof. Dr. Öngören, bu vesile ile 17 Ağustos Depreminin yıl dönümünde tüm depremzedelere yeniden baş sağlığı, şifa ve sabırlar dileyerek önümüzdeki 5 yıl içinde Ülkemizde çürük binalardan kaynaklanan can ve mal güvenliği tehlikesinin çözüleceğine olan inancını dile getirdi.