Enerji Verimliliği, Gayrimenkul Değerlemesinde Yeni Dönemin Anahtarı Oldu

Türkiye’de konut ve ticari gayrimenkul stoğu hızla artarken, enerji maliyetleri ve iklim krizi artık yalnızca çevresel değil, ekonomik ve finansal bir parametre olarak da gayrimenkul değerlemelerinde belirleyici hale geliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdülşekür Hop, “Artık bir gayrimenkulün değeri, sadece lokasyon ya da metrekaresiyle değil; enerji performansı, su tasarrufu ve karbon ayak iziyle de ölçülüyor. Bu dönüşüm, hem yatırımcı hem de finans sektörü açısından yeni bir denge unsuru oluşturuyor.” dedi.
Türkiye’nin enerjide dışa bağımlılığı, enerji verimliliğini çevresel bir sorumluluk olmanın ötesinde ekonomik bir zorunluluk haline getiriyor. 2024’te enerji ithalatının 65,6 milyar dolara ulaşması, konunun ülke ölçeğinde stratejik önemini ortaya koyuyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdülşekür Hop’a göre, bu tablo bankacılık sektöründe de yeni bir kredi dinamiği yaratmış durumda.

Yeşil Binalar Yeni Standart Haline Geliyor
Hop, “Bankalar, sürdürülebilirlik kriterlerini risk yönetimi çerçevesine dahil ediyor. Yeşil sertifikalı binalar daha uygun kredi koşullarıyla finanse ediliyor. Bu durum, yatırımcıları da uzun vadeli değer kaybı yaşamamak için karbon ayak izi düşük, enerji etkin projelere yönlendiriyor. Bu eğilim, Türkiye’nin 2030 Enerji Verimliliği Stratejisi ve 2053 Net Sıfır Emisyon hedefleriyle de uyumlu ilerliyor. Böylece enerji tüketimi düşük, yenilenebilir kaynaklara dayalı projeler gayrimenkul piyasasında “yeni normal” haline geliyor. Öte yandan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık olarak sektörde bir ilke imza atarak Sürdürülebilirlik Raporu ve Kurumsal Karbon Ayak İzi Raporu hazırladık. Böylece çevresel, sosyal ve ekonomik etkilerini şeffaf biçimde ortaya koyduk. “Karbon Modülü” yazılımı ve karbon sertifikalarıyla müşterilerimize karbon ayak izlerini dengeleme imkânı sunarak sürdürülebilirlik ve kurumsal sorumlulukta öncü bir yaklaşım benimsedik.” şeklinde konuştu.
Enerji Kimlik Belgesi, Artık Değerleme Raporlarının Bir Parçası
Hop, bağımsız değerleme süreçlerinde enerji performansının giderek daha fazla dikkate alındığını vurgulayarak şöyle devam etti:
“Artık sadece piyasa değeri değil, binanın enerji sınıfı da raporlanıyor. Enerji Kimlik Belgesi, binanın enerji verimliliği ve sera gazı emisyon değerini ortaya koyuyor. Böylece yatırımcı, gayrimenkulün uzun vadeli maliyet ve değer potansiyelini daha bütüncül şekilde değerlendirebiliyor. Her ne kadar Enerji Kimlik Belgesi (EKB) 2011’den bu yana zorunlu olsa da, uygulamada denetim eksiklikleri sürüyor. Buna rağmen, özellikle yeni konut ve ofis projelerinde enerji verimliliği artık olmazsa olmaz bir unsur olarak görülüyor.”
Yatırımcı Tercihlerinde Yeşil Dönüşüm
Enerji verimliliği, tüketici nezdinde en çok finansman avantajlarıyla fark yaratıyor. Hop, “Şimdilik enerji verimliliği konusu, tüketici nezdinde daha çok finansmana etkisi üzerinden okunuyor. Bankaların yeşil sertifikalı projelere sağladığı avantajlı koşullar, piyasada dikkat çeken ilk fark oluyor. Örneğin Garanti BBVA’nın yeşil konut kredisi kapsamında, B ve üzeri EKB’ye sahip veya LEED/BREEAM sertifikalı projeler için sağlanan destek, daha ilk yıllarında 520 milyon TL’yi aşmıştı. Kamu bankaları da bu dönüşümün parçası olmuş durumda. Ziraat Bankası, Halkbank ve VakıfBank gibi kuruluşlar, A ve B sınıfı Enerji Kimlik Belgesi’ne sahip konutlar için avantajlı kredi koşulları sunuyor. Ancak etki yalnızca finansmanla sınırlı değil; bilinçlenme eğrisi de yavaş yavaş yükseliyor: Kurumsal firmalar, özellikle uluslararası şirketler, kiraladıkları ofislerde sürdürülebilirlik sertifikası arıyor; genç kuşak tüketiciler ise daha düşük aidat ve enerji maliyeti sağlayan projelere yöneliyor.” diyerek dönüşümün ölçeğini ortaya koydu.
Hop, ayrıca bilinçlenme eğrisinin yükseldiğini belirterek, “Kurumsal kiracılar artık ofis seçiminde sürdürülebilirlik sertifikasına bakıyor. Genç kuşak alıcılar ise düşük aidat ve enerji giderleri sağlayan projelere yöneliyor. Bu eğilim, önümüzdeki dönemde piyasa değerlerini doğrudan etkileyecek.
Yeşil Sertifikalı Binalar Daha Değerli
Araştırmalar da bu dönüşümü doğruluyor. İstanbul’da LEED Platin sertifikalı ofis binalarının kira değerleri, benzer konumdaki sertifikasız binalara göre ortalama %12,7 daha yüksek. Konut tarafında ise enerji sınıfı yüksek binalar, hem daha düşük aidatlarla işletiliyor hem de ikinci el satışta daha hızlı değer kazanıyor. Bu fark sürdürülebilir bir ekonomik avantaj yaratıyor. Yeşil projeler inşaat aşamasında %2–7 arasında ek maliyet gerektirse de, düşen enerji giderleri ve kira primi bu farkı kısa sürede telafi ediyor. Enerji verimliliği artık bir tercih değil, doğrudan piyasa değeri yaratan bir faktör.” dedi.
Kent Planlamasında da Yeni Dönem
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde belediyeler, ruhsat aşamasında enerji verimliliği kriterlerini artık daha sıkı uyguluyor. Kentsel dönüşüm projelerinde hedef sadece depreme dayanıklı binalar değil; düşük karbon salımlı, enerji etkin yapılar oluşturmak.
Hop, “Avrupa Yeşil Mutabakatı’na uyum süreci, şehirlerde karbon ayak izini azaltmayı zorunlu kılıyor. 2030’a kadar yeni binaların tamamının enerji verimli tasarlanması hedefleniyor. Bu da sektörün yönünü net biçimde belirliyor,” diyor.
“Enerji Verimliliği Artık Değerin Yeni Ölçüsü”
Hop, sözlerini şöyle tamamladı:
“Bugün gayrimenkul değerini belirleyen unsurlar arasında enerji verimliliği ilk sıralarda yer alıyor. Şimdilik farkı en çok bankalar ve yatırımcılar izliyor; ancak yakın gelecekte her tüketici enerji sınıfına göre karar verecek. Gayrimenkul sektörünün sürdürülebilir bir geleceğe hazırlanması, hem çevresel hem ekonomik bir zorunluluk haline geldi.”