Kiracı kullanımında bulunan bir konut veya çatılı işyeri satın aldınız. Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan el değiştirmiş olduğundan yeni malik sıfatıyla kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline geldiniz. Çünkü Türk Borçlar Kanunu m. 310 f. 1’e göre, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Bu bağlamda planınız belirli: Kiracıyı tahliye ederek mülkü kendiniz kullanmak istiyorsunuz. Peki ne yapacaksınız?
Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu m. 351 f. 1 uyarınca, yeni malik, tapu tescilinden itibaren (taşınmazlar bakımından edinme tarihikural olarak tescil tarihi olduğundan bu ifade en sık durum gözetilerek kullanılmaktadır) bir ay içinde kiracıya bildirim (ispat güçlüğü yaşamamak bakımından noter kanalıyla ihtar önerilmektedir)koşuluyla, 6 ay sonra gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada ihtar gönderilmesinin yeterli olmadığı ve usulüne uygun tebliğin de gerekeceği gözden uzak tutulmamalıdır. Aynı şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11227, K. 2016/4220, T. 30.5.2016: “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.” (Kazancı İçtihat, 3.7.2025) denilmiştir.
Ancak buradaki tek çıkar yol bu değildir; kanun kiraya verene başka bir hak da tanımıştır.
Aslında bu yazının temel amacı bu noktaya dikkat çekmektir.
Türk Borçlar Kanunu m. 351 f. 2 uyarınca yeni malikin sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla kira süresinin sonunda doğrudan dava açarak da tahliye sağlanabilir. Bu husus özellikle şu iki durumda önem arz eder:
a. İhtar bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmediği halde altı ayın sonunda yeni malike getirilen ek haktan faydalanma olanağı ortadan kalkar. Bu durumda kiraya veren sözleşmeye aynı koşullarla taraf olur. Bu durumda kirayaveren sözleşme süresinin geçmesini bekleyecek ve sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edebilecektir.
b.Mülkiyet kazanıldığı tarih itibariyle sözleşme süresinin bitmesine altı aydan daha kısa bir süre kalmış ise yeni malik altı ayın sonunu beklemeden de doğrudan sözleşmenin sona ermesi ile birlikte bu hakkını kullanabilir.
TBK m. 351/2 Ne Diyor?
“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Buna göre taşınmazı satın alan malik;
• Kira sözleşmesinin süresinin bitmesine daha az kalmışsa veya ihtar koşulunu süresinde yerine getirmemiş ise, ihtiyaca dair koşulları da sağladığı durumda (ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması),
kira süresi bittiğinde doğrudan hukuki yola başvurulabilir.
İhtiyaç Nedeni Olan Yeni Malik Perspektifiyle Karar Stratejisi Ne Olmalı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye planlanıyor ise tapuda devirden sonraki 1 ay içinde noter ihtarı çekilip bu süre içerisinde tebliğin usulüne uygun sağlandığının takip edilmesi ve tebliğ şerhinin alınması (TBK 351/1), 6 ay sonra zorunlu arabuluculuğa başvuru ve anlaşmama halinde bu nedene dayalı tahliye davası açılması sözleşmenin süresinin veya yenilenmesinin altı aydan daha uzun olduğu her durum için daha avantajlı bir yol olarak görülebilir.
Ancak kira süresinin sonuna yaklaşılmışsa ya da edinme tarihinden sonraki bir ay içerisinde bildirim yapılmamış veya geciktirilmiş ise kira süresinin bitiminden (TBK 351/2) itibaren zorunlu arabuluculuğa başvuru ve anlaşmama halinde bu nedene dayalı tahliye davası açılması gerekecektir.
Örnek Durum:
• Tapu devri (edinme tarihi): 15 Mart 2024
• Kira sözleşmesi bitiş tarihi: 01 Haziran 2024
Seçenek 1:
Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde (15 Nisan 2024’e kadar) ihtar ve tebliğ → 15 Eylül 2024’ten sonra dava yoluna başvurabilirsiniz. (TBK 351/1)
Seçenek 2:
01 Haziran 2024’te kira süresi sona erdiği tarih → Bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava yoluna başvurulabilir (TBK m. 351/2).
Görüldüğü üzere artık herkesçe bilinen ilk seçenek, yani tapu devri sonrası 1 ay içinde ihtarname göndererek iktisap tarihinden 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirmek istemek, genel bilinen olanak olsa da eğer kira sözleşmesi imkân veriyorsa belirtilen bekleme süresi söz konusu olmaksızın hukuki yola başvurulması mümkündür.
Burada kritik olan konulardan biri de mevcut kiracının kira sözleşmesinde mevcut kayıtlardır. Kira sözleşmesinde ayrıca bildirim süreleri öngörülmüş ise bu sürelere riayet edilmesi önemlidir. Sözleşmede önceden ihtar koşulu kararlaştırılmış ise Yargıtay uygulamasına göre bu sözleşmesel şarta da uymak gerektiği gözden uzak tutulmamalıdır. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10537 K. 2014/12335, T. 12.11.2014: “Sözleşmedeki (…) düzenlemeye göre kontratın sona ermesinden bir ay evvel kiracı lehine kiraya veren tarafından bildirimde bulunulması yazılı bildirim şartına bağlanmıştır. Kira sözleşmesi uyarınca tahliye için sözleşme sona ermeden belli süre önce yazılı ihtar koşuluna uyulmadığından tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (Kazancı İçtihat, 3.7.2025) denilmiştir.
Diğer bir husus da her iki seçenek bakımından da yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini bildirmesi gerekir; aksi halde kira bedellerinin kendisine ödenmemesi nedeni ile temerrüt iddiasında bulunamaz. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/7952, K. 2016/5932, T. 01.12.2016: “Borçlar Kanunu’nun 310.maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ayrıca kiralananın satılmasından sonra Borçlar Kanunu’nun 245.maddesi uyarınca yarar ve hasar alıcıya geçeceğinden kiracı, kiralananın satılmasından sonra işleyecek kira bedellerini yeni malike ödemek zorundadır. Ancak, satış olgusu kendisine bildirilmeyen davalı kiracı satıştan sonraki kira bedellerini eski malike ödemiş ise, yeni malike karşı sorumlu tutulamaz.” (Kazancı İçtihat, 3.7.2025) denilmiştir.
Sonuç:
Taşınmazın yeni malikinin ihtiyaç nedeni ile dava hakkının, yalnız1 ay içerisinde ihtar ve 6 ay sonrası için dava formülüyle sınırlamak her zaman doğru yöntem olmayacaktır. Mevcut kira süresi ve koşullara göre TBK 351’in her iki fıkrasındaki haklar ve koşulları dikkatle değerlendirilmelidir.
Proje Bilgi Formu
Bu projeyle ilgili daha fazla bilgi almak ister misiniz?
Formu doldurun, mesajınızı proje sahibine iletelim.
