Pandemi gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi?

KPMG Türkiye, ‘Sektörel Bakış 2021 – Gayrimenkul Raporu’nda gayrimenkul yatırımının faizden daha çok getiri sunduğuna dikkat çekildi.

KPMG Türkiye tarafından, ‘Sektörel Bakış 2021 – Gayrimenkul Raporu’ yayımlandı. Rapora göre; faizden daha yüksek getiri sunan gayrimenkul sektörü, 2021 ile beraber toparlanma sürecine girdi fakat dengeler oturmadığı için istenen ivme henüz yakalanamadı. Yine de ümitli olmak için sebepler bulunuyor; büyümenin motoru inşaat sektörünün GSYH’den aldığı payın 2021 yılında yüzde 5,8’ yükselmesi de bunlardan biri oldu. Ayrıca 2021’in ilk 6 ayında, alınan inşaat ruhsatı çerçevesinde konut sayısının son dört senenin en yüksek seviyesine ulaşması da olumlu gelişmelerden görülüyor. Rapora göre; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz politikası konuta olan talebin yükselmesini sağladı. Bu da Avrupa’nın en yüksek reel fiyat yükselişini oluşturdu. Bu artışta koronavirüs salgınıyla değişen konut anlayışı da etkili olurken, hızlanan şehir hayatı, yazlıkların şöhretini kaybettirdi.

KPMG Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Özgür Sıvacı, raporla ilgili gerçekleştirdiği değerlendirmede, “Pandemiyle birlikte ekonomik aktivitenin yavaşlaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkiledi. 2021’de başlayan yeni normalleşme süreci, sektörde toparlanmanın yolunu açtı. Ancak çok fazla değişken var ve dengeler henüz oturmadı” dedi. Bugün, klasik ekonomik döngüler içinde konut sektörünün faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çeken Sıvacı, “2021 ile birlikte güçlü bir toparlanma sürecine girildi ancak dengelerin oturmamış olması nedeniyle talep tarafında temkinli iyimser duruşu destekliyor. Talep koşullarındaki temkinli görünüme rağmen küresel konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam ediyor. Bunun yanında iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri sektördeki ezberlerin bozulmasına yol açtı. Sektör dengelerin oturmasını ve bu yenilenme sürecine ayak uydurma gayretinde” açıklamasında bulundu.

Sıvacı, konuyla ilgili “Ülkeler, salgın döneminde büyük ekonomik çöküşlerin önüne geçmek adına farklı para ve maliye politikaları devreye aldı” dedi ve şunları kaydetti:

“Bu farklılıklar ülkeler arası ayrışmaların temel sebebi olarak öne çıkıyor. Örneğin, ülkemizde, kredi destekli ekonomik dengelenme politikası ve beraberinde gelen aşırı düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini önemli ölçüde artırarak reel fiyat artışının yüzde 13’ün üzerinde gerçekleşmesine yol açtı. IMF’nin araştırmasına konu olan 63 ülkenin 49’unda reel anlamda fiyat artışı izleniyor. Yıllık fiyat değişimi analizini daha güncel olan Eurostat verileriyle yaptığımızda ise son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu. Bu durumun temel nedeninin geçtiğimiz yıl yürütülen düşük faiz politikası paralelinde güçlenen talep ve ardından gelen enflasyonist baskının bir sonucu olduğunu da ifade etmek gerekiyor.

Fiyatların rekor düzeyde artışında, özellikle pandemide beklentilerin ve yaşam koşullarının değişmesi ön planda bulunuyor. Yüksek metrekareye, müstakil evlere, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artarken, kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu ifade edilebilir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltırken, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yansıdı. Yeni dönemde konut arzındaki artışın da etkisi ile fiyat artış hızında azalma yaşanması bekleniyor. Kira artış hızında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında azalmasıyla birlikte benzeri bir azalma görülebilir.

Özellikle yıllarca ölü yatırım kabul edilen yazlıklara yönelik ilgi ise en dikkat çekici gelişmelerden biri oldu. Hareket kısıtlılığının getirdiği sıkıntılı durumlara karşı, insanlar evden çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yöneldi. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış gösterdi. Normalleşmenin ardından şehir hayatının ve sosyalleşmenin artmasıyla bu eğilim terk edilirken fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler arasına dahil edilebilir.

Girdi maliyetleri, yeni dönemde sektörün en çok konuşulacak gündem maddelerinin başında yer alıyor. Ancak stokların erimesiyle üreticilerin harekete geçtiği gözleniyor. Bu da yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılıyor. Genel duruma bakılınca; sektörde yeni konut yapımında son üç yılda (2017-2020) azalma meydana geldi. Söz konusu tarihler arasında tamamlanan konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşti. Ruhsat stokunun erimeye başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep yeniden canlandı. TÜİK tarafından yayımlanan yapı izin istatistiklerine göre yapı ruhsatlarında 2021 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, bina değeri yüzde 93,7, daire sayısı ise yüzde 49,8 arttı.

Türkiye inşaat sektörü, GSYH’den aldığı pay itibarıyla öncü sektörler arasında yer alıyor. Dönem dönem yüzde 8’leri aşan payıyla “büyüme motoru” konumuna gelen sektörde birkaç yıldır yaşanan kırılganlık ise bu payın düşmesine yol açıyor. Geçtiğimiz 10 yıllık periyotta GSYH’den ortalama yüzde 7 pay alan sektör, 2020 yılını yüzde 5 payla kapattı. 2021 yılının ilk çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan sektörün payı yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.”