Kentsel Dönüşüm Uygulamasında Kamulaştırma

Uzun yıllardır ülkemiz gündeminde önemli bir yer teşkil eden kentsel dönüşüme ilişkin olarak, son zamanlarda acele kamulaştırma haberlerinin medyada sıklıkla yer alması ve bu konuda önemli bir bilgi karmaşasının ortaya çıkması üzerine, kentsel dönüşüm ve acele kamulaştırma kavramlarını hukuki yönleri ile inceleme gereği ortaya çıkmıştır.

Kentsel Dönüşüm Yasası olarak ifade edilen hükümlerin kanunun amacı ile birlikte değerlendirilmesi gerekir. Aksi durum hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilecektir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında da riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanata uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemeye yöneliktir. Kanunun öngördüğü usul ve esaslar da kanunun amacına uygun olarak tatbik edildiği halde hukuki bakımdan anlam ifade eder.

Riskli yapılarda kanunda öngörülen sınırlar ölçüsünde öncelikli olarak hak sahiplerinin istedikleri şartlarda istedikleri kimselerle anlaşması esas alınmıştır. Medyadaki tabiri ile “2/3 kuralı”, hak sahiplerinin iradesine ve maliklerin mülkiyet hakkına kanunla getirilmiş bir kısıtlama olarak tartışılmıştır. Kanundaki düzenlemeye göre, riskli yapı tespiti yapılıp, bina yıkılarak arsa haline gelen parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi ve oybirliği ile karar alınması esastır.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, parsellerin tevhit edilmesi, münferit ya da birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması, satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer sözleşmeler kapsamında değerlendirilmesi konusunda, hak sahiplerinin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi öngörülmüştür. Riskli yapılardaki 2/3 oy oranı kat malikleri sayısı olarak anlaşılmamalıdır. Kanun, açık şekilde “hisseleri oranında” sözü ile arsa payının 2/3’ünü ifade etmektedir. Karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemez ise, Bakanlığın talebi ile, tespit edilen rayiç bedelin Bakanlıkça ödenmesi koşuluyla tapuda Hazine adına resen tescil edilmesi ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılması veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilmesi öngörülmüştür. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılacağı kabul edilmiştir.

Riskli yapılarda oybirliği ile anlaşılamaması ve kanunun öngördüğü 2/3 oranına da ulaşılamaması halinde, Bakanlık, TOKİ veya İdareye “acele kamulaştırma” imkanı tanınmaktadır. Bu yola gidilebilmesi için üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde kanunun öngördüğü üçte iki çoğunluk ile dahi anlaşma sağlanamaması gerekir. Kamulaştırma, en genel şekilde, kamu yararı ile malikin rızası aranmadan ancak karşılığı ödenmek suretiyle mülkiyet hakkının devlet eliyle sona erdirilmesi olarak tanımlanabilir. Acele kamulaştırma ise, istisnai olarak, kamulaştırma süreci tamamlanmadan ve mülkiyet idareye geçmeden önce idareye taşınmazı, el koymak suretiyle kullanma yetkisi tanıyan bir tedbir olarak kabul edilmektedir.

Bu kapsamda yapılan kamulaştırmalar, iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma olarak görülmüştür. Kamulaştırma Kanunu ile ilişkili şekilde iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağı yönündeki kabul ile kamulaştırma bedeli de taksitle ödenebilecektir. İlk taksit ödemesi, kamulaştırma bedelinin beşte biri olarak kabul edilmelidir. Taksitle ödeme, beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır.

Tapuda mülkiyet hanesi açık taşınmazlar ile mirasçısı belirsiz, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı ya da üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı hükme tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; bu durumda kamulaştırma işlemlerinin yürütülebilmesini sağlamak için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili kılınmıştır. Tapuda kayıtlı malik ölmüş ise Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerektiğinde tapu sicilinde idari müracaat veya dava yoluyla kayıt düzeltmeye başvurabilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanır ise, ilgililer ile taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Anayasa Mahkemesi bir kararı ile, acele kamulaştırmaya yönelik yasal düzenlemenin Anayasaya aykırı olmadığı ve iptal isteminin reddi gerektiği yönünde öngörülen hüküm gerekçesinde şu ifadelere yer verilmektedir: “Dava konusu kuralla, bir önceki fıkra uyarınca en az üçte iki çoğunluk sağlanamayıp uygulama kapsamındaki parsellerin ne şekilde değerlendirileceği malikler tarafından kararlaştırılamadığında, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından anılan parsellerin “acele kamulaştırma” yoluyla kamulaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir. Buna göre, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine öncelikle tebligat yapılacaktır. Bu tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından “acele kamulaştırma” yoluna gidilebilecektir. Kamulaştırma, bir taşınmaz üzerindeki özel mülkiyet hakkının, malikin rızası olmaksızın, kamu yararı için ve karşılığı ödenmek koşuluyla devlet tarafından sona erdirilmesidir. 2942 sayılı Kanun’a kamulaştırmanın usul ve esasları kurala bağlanmıştır. Bazı istisnai hâllerde, bu usul ve esasların tamamlanmasından önce özel mülkiyet altındaki taşınmazların idare tarafından bir an evvel kullanılması ihtiyacı ortaya çıkabilecektir. Anılan Kanun’un 27. maddesiyle, özel mülkiyete konu taşınmazları, acele kamulaştırma yoluyla normal bir kamulaştırma sürecindeki işlemler tamamlanmadan hukuka uygun bir şekilde kullanma imkânı tanınmıştır. Burada, mahkemece “kıymet takdiri dışındaki işlemler” sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza idare tarafından “el konulmasına” karar verilmekte ancak verilen karar, taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi sonucunu doğurmamaktadır. Mülkiyetin geçmesi için ya taşınmaz malikinin idare lehine ferağ vermesi ya da idarenin normal kamulaştırmalarda olduğu gibi 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açması gerekmektedir. Dolayısıyla acele kamulaştırmanın, bazı istisnai hâllerde, kamulaştırma sürecindeki işlemler tamamlanmadan ve mülkiyet idareye geçmeden önce idareye özel mülkiyete konu bir taşınmazı, el koymak suretiyle kullanma imkânı tanıyan bir tedbir niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Acele kamulaştırmada, mülkiyet hakkı hukuken ortadan kaldırılmamakla birlikte, el koymayla, malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkileri kısıtlanmış olduğundan, bunun, anılan hakka yönelik bir sınırlama niteliğinde olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Kamulaştırma yoluyla mülkiyet hakkının sınırlanması yönünden, Anayasa’nın 46. maddesinde özel hükümlere yer verilmiştir. Dolayısıyla bu tür sınırlamaların, Anayasa’nın 13. ve 35. maddeleri dışında, 46. maddesinde yer alan hükümlere de uygun olması gerekir. Açıklanan nedenlerle, dava konusu kural Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı değildir. İptal isteminin reddi gerekir.”.Böylece söz konusu hükmün Anayasa Mahkemesi nezdinde Anayasa’ya aykırı olduğu yönündeki iptal istemi kabul görmemiştir. Buradan, kanunun öngördüğü kapsam itibari ile acele kamulaştırmanın kentsel dönüşümde bir yöntem olarak uygulanacağı sonucu çıkmaktadır.

——

1- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kastedilmektedir. İncelememiz “köşe yazısı” niteliği taşıdığından gerekmedikçe kaynak gösterimi yapılmamıştır. Konuya ilişkin başkaca eserler yönünden bkz.:ÖZSUNAY, E., 6306 sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler, İstanbul 2015; ŞİMŞEK, S., Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Ankara 2013; KİRAZ, A. G., A’dan Z’ye Kentsel Dönüşüm, İstanbul 2014

2- Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli ve 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararının tam metni için bkz. www.kazanci.com

 

Av. Mehmet DURMAZ
Uzmana Sorun info@EmlakRotasiNew.com

YORUM YAZIN

Lütfen yorumunuzu yazın.
Buraya adınızı yazın